Một trong những điểm nghẽn pháp lý đáng chú ý của các dự án hạ tầng theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao (BT) trong thời gian qua là cơ chế thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất lấn biển. Trong bối cảnh nhiều địa phương ven biển đang cần nguồn lực rất lớn để đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị và chuẩn bị cho các dự án quy mô cao, việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng cho quỹ đất hình thành từ hoạt động lấn biển đã khiến không ít kế hoạch đầu tư bị chậm nhịp.
Động thái mới từ Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cho thấy nút thắt này đang được tập trung tháo gỡ. Trọng tâm là xử lý vướng mắc về sử dụng quỹ đất dự kiến lấn biển để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT, qua đó tạo cơ sở pháp lý cho các địa phương huy động thêm nguồn lực xã hội vào phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị ven biển.
Nút thắt của dự án BT không chỉ nằm ở vốn, mà ở cơ chế thanh toán
Về bản chất, mô hình BT là hình thức nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình hạ tầng cho Nhà nước, sau đó được thanh toán theo cơ chế đã thỏa thuận. Trong nhiều năm, một trong những phương thức thanh toán phổ biến là thanh toán bằng quỹ đất. Tuy nhiên, khi khung pháp lý về đất đai, đầu tư và PPP thay đổi, câu chuyện quỹ đất thanh toán cho dự án BT trở nên phức tạp hơn rất nhiều, đặc biệt với những khu đất chưa hình thành trên thực địa mà chỉ mới nằm trong định hướng quy hoạch lấn biển.
Điểm khó nằm ở chỗ: quỹ đất lấn biển không phải là quỹ đất “sẵn có” theo cách hiểu thông thường. Để có thể dùng làm tài sản thanh toán cho nhà đầu tư, cần phải xác định được hàng loạt vấn đề pháp lý và kỹ thuật như phạm vi khu vực lấn biển, trình tự chấp thuận chủ trương, cơ chế giao đất hoặc cho thuê đất, nguyên tắc xác định giá trị quỹ đất, cũng như cách hạch toán chi phí lấn biển mà nhà đầu tư đã bỏ ra. Nếu thiếu quy định cụ thể, địa phương rất khó triển khai, còn nhà đầu tư cũng khó đánh giá hiệu quả tài chính và mức độ rủi ro của dự án.
Chính vì vậy, trong thời gian qua, nhiều dự án BT gắn với quỹ đất lấn biển dù có nhu cầu thực tế rất lớn vẫn chưa thể triển khai theo đúng tiến độ, do chưa có hành lang đủ rõ để xử lý đồng thời bài toán đầu tư công trình – lấn biển – giao đất – định giá quỹ đất thanh toán.
Chính phủ ban hành cơ chế xử lý vướng mắc cho quỹ đất lấn biển thanh toán dự án BT
Ngày 19/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.20/2026/NQ-CP nhằm xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật đối với việc sử dụng quỹ đất dự kiến lấn biển để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện công trình, dự án phục vụ Hội nghị cấp cao APEC 2027 theo hình thức BT. Theo đó, Chính phủ cho phép UBND tỉnh An Giang sử dụng khu vực định hướng lấn biển thuộc Đặc khu Phú Quốc trong quy hoạch để tạo quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT.
Điểm đáng chú ý là Nghị quyết không chỉ “gỡ” ở cấp chủ trương, mà còn mở ra cơ chế cho phép thực hiện đồng thời một số thủ tục liên quan đến lấn biển, đầu tư và thanh toán quỹ đất. Theo nội dung được công bố, nhà đầu tư dự án BT có thể thực hiện hoạt động lấn biển đối với phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền quyết định, đồng thời được thanh toán bằng chính quỹ đất hình thành sau khi lấn biển. Việc thanh toán sẽ được thực hiện theo tiến độ xây dựng công trình BT, tương ứng với tiến độ hoạt động lấn biển và theo thỏa thuận trong hợp đồng dự án.
Cùng với đó, UBND tỉnh An Giang sẽ chịu trách nhiệm xác định giá trị công trình BT đã hoàn thành hoặc khối lượng nghiệm thu, đồng thời xác định giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm thanh toán, quyết toán để làm cơ sở bù trừ chênh lệch giữa giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất. Việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với quỹ đất hình thành sau lấn biển và việc xử lý chi phí lấn biển sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Vì sao việc “gỡ vướng” này đáng chú ý với thị trường xây dựng?
Về mặt chính sách, đây là tín hiệu quan trọng bởi nó cho thấy cơ quan quản lý đang nỗ lực xử lý một bài toán vốn nằm ở “vùng giao nhau” giữa Luật Đất đai, Luật PPP, pháp luật về đầu tư xây dựng và quy định về lấn biển. Trong thực tế, đây chính là loại vướng mắc dễ khiến dự án bị đình trệ nhất: không hẳn vì thiếu vốn, mà vì thiếu cơ chế để biến quỹ đất trong quy hoạch thành một tài sản thanh toán hợp pháp, có thể định giá và giao dịch trong khuôn khổ dự án BT.
Nếu được tháo gỡ hiệu quả, cơ chế này có thể mở đường cho nhiều địa phương ven biển huy động nguồn lực xã hội để đầu tư hạ tầng quy mô lớn mà không hoàn toàn phụ thuộc vào ngân sách. Đây là vấn đề đặc biệt đáng quan tâm trong bối cảnh các thành phố và khu vực ven biển đang đứng trước nhu cầu đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, quảng trường, trung tâm hội nghị, khu đô thị mới, chỉnh trang bờ biển và các công trình công cộng phục vụ du lịch – dịch vụ.
Với những khu vực như Phú Quốc hay các đô thị biển đang hướng tới phát triển dịch vụ, du lịch, MICE và bất động sản chất lượng cao, hạ tầng đi trước luôn là điều kiện tiên quyết. Tuy nhiên, để hạ tầng đi trước, ngân sách công nhiều khi không đủ “gánh” toàn bộ. Khi đó, BT hoặc các mô hình hợp tác công – tư khác vẫn là kênh huy động nguồn lực đáng kể, với điều kiện cơ chế thanh toán đủ rõ và đủ khả thi để nhà đầu tư nhìn thấy dòng tiền, tài sản đối ứng và mức độ an toàn pháp lý của dự án.
Không chỉ là câu chuyện của Phú Quốc, mà là tín hiệu cho các đô thị ven biển
Dù Nghị quyết lần này được thiết kế để xử lý vướng mắc cho các dự án phục vụ APEC 2027 tại khu vực Phú Quốc, ý nghĩa của nó không chỉ dừng ở phạm vi một địa phương. Thực tế, nhiều tỉnh thành ven biển hiện nay đều đang đối diện bài toán tương tự: nhu cầu phát triển hạ tầng lớn, quỹ đất ven biển khan hiếm hoặc cần tái cấu trúc, trong khi một số không gian phát triển mới lại gắn với hoạt động lấn biển, mở rộng bờ đô thị hoặc tái tổ chức mặt nước – bờ biển.
Nếu cơ chế xử lý được hoàn thiện và triển khai hiệu quả, đây có thể trở thành tiền lệ quan trọng cho việc xây dựng khung pháp lý rõ ràng hơn về quỹ đất lấn biển trong các dự án BT và PPP. Khi đó, tác động không chỉ nằm ở việc tháo gỡ một số dự án cụ thể, mà còn có thể mở ra thêm công cụ huy động vốn cho các đô thị ven biển đang muốn phát triển hạ tầng, du lịch, logistics, bến cảng, khu dịch vụ hoặc các trung tâm tổ chức sự kiện quy mô lớn.
Ở góc độ thị trường xây dựng, điều này đồng nghĩa với việc nếu hành lang pháp lý đủ thông suốt, sẽ có thêm cơ hội cho các nhà thầu hạ tầng, đơn vị tư vấn quy hoạch – kiến trúc, doanh nghiệp vật liệu, kỹ thuật và phát triển đô thị tham gia vào chuỗi dự án mới. Những công trình kiểu trung tâm hội nghị, quảng trường ven biển, tuyến giao thông kết nối, hạ tầng công cộng hay khu phức hợp đô thị – dịch vụ thường kéo theo nhu cầu rất lớn về thiết kế, thi công, hoàn thiện, vật liệu và công nghệ xây dựng.
Từ tháo gỡ cơ chế đến bài toán thực thi
Dù vậy, để một cơ chế đặc thù thực sự phát huy hiệu quả, bài toán không chỉ nằm ở việc “cho phép” mà còn ở cách tổ chức thực thi. Quỹ đất lấn biển là loại tài sản có độ phức tạp cao về quy hoạch, kỹ thuật, môi trường, chi phí hình thành và định giá. Vì thế, những vấn đề như cách xác định chi phí lấn biển, thời điểm xác định giá trị đất, cơ chế bù trừ chênh lệch, tiến độ thanh toán gắn với tiến độ công trình BT và trách nhiệm của từng cơ quan sẽ là các điểm then chốt quyết định khả năng triển khai thực tế.
Nói cách khác, việc gỡ vướng cho quỹ đất lấn biển để thanh toán dự án BT là một bước đi đáng chú ý, nhưng hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào mức độ đồng bộ giữa chính sách trung ương, quy hoạch địa phương, năng lực tổ chức thực hiện và khả năng kiểm soát minh bạch trong từng dự án cụ thể.
Trong bối cảnh các đô thị ven biển đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới về hạ tầng, du lịch và không gian phát triển, việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các mô hình huy động vốn như BT có thể tạo ra cú hích đáng kể. Và với hệ sinh thái doanh nghiệp trong ngành xây dựng – vật liệu – nội thất, đây là một diễn biến cần theo dõi sát, bởi mỗi thay đổi về cơ chế đầu tư hạ tầng hôm nay rất có thể sẽ mở ra một chuỗi cơ hội dự án mới trong tương lai gần.
Nguồn tham khảo
- Báo Điện tử Chính phủ – Gỡ vướng sử dụng quỹ đất lấn biển để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, đăng ngày 19/6/2026. Xem bài viết
- Báo Xây dựng – Gỡ vướng sử dụng quỹ đất lấn biển để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, đăng ngày 19/6/2026. Xem bài viết
- Thanh Niên – Chính phủ cho phép dùng quỹ đất lấn biển Phú Quốc thanh toán dự án BT, đăng ngày 19/6/2026. Xem bài viết
- Các văn bản, thông tin liên quan đến cơ chế thanh toán quỹ đất cho dự án BT và xử lý vướng mắc pháp lý về đất đai, PPP trong giai đoạn 2025–2026.
——————
TRIỂN LÃM NỘI THẤT VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM – VIBE 2026
Next in Space – Growth in Motion
VIBE do Hội Mỹ nghệ và Chế biến Gỗ Tp.HCM (HAWA) và Hiệp Hội Xây dựng và Vật Liệu Xây dựng Tp.HCM (SACA) đồng tổ chức. Triển lãm là một NỀN TẢNG GIAO THƯƠNG, TRAO ĐỔI CHUYÊN MÔN & KHƠI NGUỒN SÁNG TẠO trong chuỗi ngành Kiến trúc, Nội thất, Xây dựng.
Thời gian: 9:00 – 17:00 | 30/9 – 3/10/2026
Địa điểm: SECC – 799 Nguyễn Văn Linh, P. Tân Mỹ, TP. HCM
Đăng ký tham quan: https://thevibexpo.com/register
———————-