Từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới liên quan đến cấp giấy phép xây dựng sẽ chính thức có hiệu lực theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19/6/2026. Đây là nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, trong đó dành nhiều nội dung để làm rõ điều kiện cấp phép, phân định lại thẩm quyền giữa các cấp và bổ sung cơ chế thu hồi giấy phép trong những trường hợp cấp sai hoặc vi phạm kéo dài.
Trong bối cảnh hoạt động đầu tư xây dựng ngày càng đa dạng, từ nhà ở riêng lẻ đến dự án công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các quy định mới được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm chuẩn hóa quy trình cấp phép, giảm chồng chéo thủ tục và tăng tính minh bạch trong quản lý xây dựng.
Làm rõ hơn điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị định 217 là việc cụ thể hóa điều kiện cấp giấy phép xây dựng trên cơ sở Điều 44 của Luật Xây dựng 2025. Theo đó, việc cấp phép không chỉ dừng ở việc kiểm tra hồ sơ hành chính, mà được đặt trong mối liên hệ chặt chẽ với mục đích sử dụng đất, quy hoạch, an toàn công trình và tính đầy đủ của hồ sơ thiết kế.
Trước hết, công trình muốn được cấp phép phải phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy tờ hợp pháp về đất đai. Đây là yêu cầu nền tảng, bởi nếu công trình không đúng công năng sử dụng đất theo quy định thì sẽ khó có cơ sở để được cấp phép ngay từ đầu.
Bên cạnh đó, thiết kế xây dựng trong hồ sơ xin phép cũng phải đáp ứng yêu cầu tương thích với quy hoạch. Với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, thiết kế phải phù hợp với loại quy hoạch tương ứng; với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ cũng phải bám theo quy hoạch đô thị, nông thôn hoặc các căn cứ quy hoạch có liên quan. Đối với công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp, nghị định cũng yêu cầu tuân thủ các quy định do UBND cấp tỉnh ban hành theo pháp luật đất đai.
Ngoài yếu tố quy hoạch và đất đai, nghị định nhấn mạnh yêu cầu về an toàn kết cấu chịu lực, an toàn công trình lân cận, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và an toàn hạ tầng kỹ thuật. Đây là điểm cho thấy cơ quan quản lý đang tiếp cận việc cấp phép không chỉ dưới góc độ “cho phép xây” mà còn là “kiểm soát rủi ro trong quá trình hình thành công trình”.
Quy định chi tiết hơn với giấy phép sửa chữa, cải tạo và giấy phép có thời hạn
Không chỉ giấy phép xây dựng mới, Nghị định 217 cũng quy định rõ điều kiện đối với giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Về cơ bản, các trường hợp này vẫn phải đáp ứng những yêu cầu cốt lõi về đất đai, an toàn, thiết kế và hồ sơ; riêng việc di dời công trình phải có phương án bảo đảm an toàn lao động, an toàn cho công trình được di dời cũng như các công trình lân cận.
Đáng chú ý, nghị định dành một phần riêng để quy định về giấy phép xây dựng có thời hạn – loại giấy phép thường áp dụng với các công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa thực hiện ngay. Theo quy định mới, công trình chỉ được xem xét cấp phép có thời hạn khi thuộc khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất, đồng thời phải phù hợp với quy mô, thời hạn tồn tại do UBND cấp tỉnh quy định.
Chủ đầu tư khi xin loại giấy phép này cũng phải cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại và khi cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, nếu đến thời điểm hết hạn mà quy hoạch vẫn chưa triển khai, chủ đầu tư vẫn được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi có quyết định thu hồi chính thức.
Một điểm mới đáng lưu ý khác là: nếu khu đất đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã, thì việc cấp giấy phép có thời hạn cho xây dựng mới sẽ bị hạn chế; trong nhiều trường hợp chỉ được cấp phép để sửa chữa, cải tạo. Quy định này cho thấy xu hướng quản lý chặt hơn đối với các công trình phát sinh tại khu vực đã nằm trong lộ trình điều chỉnh sử dụng đất.
Phân định lại thẩm quyền cấp phép giữa cấp xã, Sở Xây dựng và ban quản lý khu công nghiệp
Bên cạnh điều kiện cấp phép, Nghị định 217 còn làm rõ thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng – một nội dung được nhiều địa phương, doanh nghiệp và người dân quan tâm do liên quan trực tiếp đến đầu mối xử lý hồ sơ.
Theo nghị định, UBND cấp xã sẽ cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn mình quản lý, trừ các công trình nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
Đối với các công trình nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thẩm quyền cấp phép thuộc về ban quản lý của các khu này trong phạm vi được giao quản lý. Trong khi đó, Sở Xây dựng sẽ cấp giấy phép cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh, tức các công trình không thuộc phạm vi giải quyết của cấp xã hoặc ban quản lý khu chức năng.
Không chỉ dừng ở việc phân tuyến đầu mối, nghị định còn hướng dẫn cách xác định thẩm quyền trong một số trường hợp phức tạp như: dự án có nhiều công trình với cấp khác nhau; công trình điều chỉnh thiết kế làm thay đổi cấp; hay công trình được đầu tư gắn vào một công trình khác. Việc làm rõ các tình huống này được kỳ vọng sẽ giảm tranh cãi về thẩm quyền, hạn chế tình trạng hồ sơ phải chuyển qua nhiều cơ quan.
Bổ sung cơ chế thu hồi giấy phép để xử lý cấp sai và vi phạm kéo dài
Một điểm đáng chú ý khác trong Nghị định 217 là quy định cụ thể các trường hợp thu hồi giấy phép xây dựng. Theo đó, giấy phép có thể bị thu hồi nếu được cấp không đúng quy định của pháp luật, hoặc khi chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép trong thời hạn đã được cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.
Đây là động thái cho thấy định hướng quản lý xây dựng đang chuyển mạnh từ “tiền kiểm hồ sơ” sang kết hợp cả “hậu kiểm và xử lý trách nhiệm”. Không chỉ chủ đầu tư phải tuân thủ đúng giấy phép, mà ngay cả cơ quan cấp phép cũng bị đặt trong khuôn khổ trách nhiệm rõ ràng hơn. Nghị định cũng nêu trường hợp nếu cơ quan có thẩm quyền không thu hồi giấy phép đã cấp sai, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể trực tiếp quyết định thu hồi.
Tác động ra sao với doanh nghiệp, chủ đầu tư và thị trường xây dựng?
Với doanh nghiệp xây dựng, đơn vị phát triển dự án, nhà thầu và cả chủ nhà ở riêng lẻ, Nghị định 217/2026/NĐ-CP là tín hiệu cho thấy giai đoạn chuẩn bị pháp lý cho dự án sẽ cần được đầu tư kỹ hơn, đặc biệt ở các nội dung liên quan đến quy hoạch, hồ sơ thiết kế, pháp lý đất đai và điều kiện an toàn công trình.
Ở góc độ thị trường, việc làm rõ điều kiện cấp phép và thẩm quyền cấp phép có thể giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ trong các trường hợp đủ điều kiện, đồng thời giảm nguy cơ “vướng thủ tục” do chồng chéo giữa các cơ quan. Ngược lại, với những hồ sơ thiếu chuẩn bị hoặc các trường hợp cố tình xây sai phép, hành lang pháp lý mới cũng cho thấy cơ chế kiểm soát sẽ chặt chẽ hơn.
Trong bối cảnh ngành xây dựng, kiến trúc và bất động sản đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn, Nghị định 217 được xem là một trong những mảnh ghép quan trọng để chuẩn hóa môi trường đầu tư xây dựng từ khâu xin phép đến khâu quản lý thực thi. Với các doanh nghiệp trong hệ sinh thái vật liệu – nội thất – xây dựng, đây cũng là thời điểm cần cập nhật sớm quy định mới để chủ động tư vấn, phối hợp và triển khai dự án đúng pháp lý ngay từ đầu.
Nguồn tham khảo:
- Chính phủ – Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.
- Báo Điện tử Chính phủ – Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng, đăng ngày 19/6/2026. Xem bài viết
- Tạp chí Xây dựng – Quy định rõ điều kiện cấp Giấy phép xây dựng từ ngày 1/7, cập nhật về các điểm mới của Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Xem bài viết
- LuatVietnam – Tổng hợp nội dung Nghị định 217/2026/NĐ-CP và hiệu lực áp dụng từ ngày 1/7/2026. Xem bài viết
——————
TRIỂN LÃM NỘI THẤT VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM – VIBE 2026
Next in Space – Growth in Motion
VIBE do Hội Mỹ nghệ và Chế biến Gỗ Tp.HCM (HAWA) và Hiệp Hội Xây dựng và Vật Liệu Xây dựng Tp.HCM (SACA) đồng tổ chức. Triển lãm là một NỀN TẢNG GIAO THƯƠNG, TRAO ĐỔI CHUYÊN MÔN & KHƠI NGUỒN SÁNG TẠO trong chuỗi ngành Kiến trúc, Nội thất, Xây dựng.
Thời gian: 9:00 – 17:00 | 30/9 – 3/10/2026
Địa điểm: SECC – 799 Nguyễn Văn Linh, P. Tân Mỹ, TP. HCM
Đăng ký tham quan: https://thevibexpo.com/register