Thị trường bất động sản và ngành Kiến trúc – Nội thất – Xây dựng (AEC) tại Việt Nam vừa chính thức bước vào một kỷ nguyên mới. Hệ thống luật pháp liên quan đến đầu tư, xây dựng — đặc biệt là Luật Xây dựng 2025 cùng hàng loạt Nghị định, Thông tư hướng dẫn quan trọng (như Nghị định 207, 210, 212/2026/NĐ-CP…) — đã đồng loạt có hiệu lực.
Đây được đánh giá là bước ngoặt pháp lý lớn nhất trong nhiều năm qua, tác động trực tiếp đến quy trình vận hành, quản lý chi phí và tiến độ của mọi dự án. Dưới đây là những điểm cốt lõi mang tính “sống còn” mà các kiến trúc sư, nhà thầu xây dựng, đơn vị nội thất và chủ đầu tư cần cập nhật ngay lập tức để tránh rủi ro và tối ưu hóa năng lực cạnh tranh.
1. Cách mạng thủ tục: Miễn giấy phép xây dựng diện rộng & Rút ngắn thời gian cấp phép
Một trong những thay đổi mang tính đột phá nhất của Luật Xây dựng mới chính là tư duy “kiểm soát một lần”, giúp giảm thiểu tối đa các thủ tục hành chính chồng chéo:
- Miễn giấy phép xây dựng (GPXD) diện rộng: Các dự án, công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ được miễn hoàn toàn thủ tục xin GPXD khi khởi công. Thay đổi này xóa bỏ hoàn toàn cơ chế “xin – cho” ở giai đoạn sau, giúp chủ đầu tư tiết kiệm hàng tháng trời chờ đợi.
- Cấp phép chỉ trong 7 ngày: Đối với các công trình vẫn thuộc diện phải xin phép (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ của người dân), thời gian cấp hoặc điều chỉnh GPXD được rút ngắn tối đa chỉ còn 7 ngày làm việc (thay vì 15 ngày như trước). Toàn bộ quy trình được thực hiện trực tuyến toàn trình, minh bạch và nhanh chóng.
2. Số hóa toàn diện: Bắt buộc áp dụng Mã định danh điện tử công trình
Kể từ thời điểm này, chuyển đổi số không còn là lựa chọn mà đã trở thành quy định bắt buộc:
- Mọi dự án và công trình xây dựng khi triển khai đều sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt.
- Mã này đóng vai trò như “thẻ căn cước”, dùng để quản lý xuyên suốt vòng đời công trình: từ bước chuẩn bị đầu tư, phê duyệt thiết kế, giám sát thi công cho đến giai đoạn bảo trì, sửa chữa.
- Lưu ý cho doanh nghiệp: Các đơn vị thiết kế và nhà thầu cần đồng bộ hóa quy trình làm việc để sẵn sàng cập nhật dữ liệu liên tục lên Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
3. Siết chặt quản lý: Quy định mới về Hợp đồng và Chất lượng công trình
Để nâng cao tính chuyên nghiệp và giảm thiểu tranh chấp, Chính phủ đã ban hành các khung pháp lý rất chặt chẽ:
- Chuẩn hóa Hợp đồng xây dựng (Nghị định 210/2026/NĐ-CP): Các doanh nghiệp buộc phải áp dụng các mẫu hợp đồng chuẩn hóa mới do Bộ Xây dựng ban hành. Các điều khoản về phạt vi phạm tiến độ, cơ chế nghiệm thu và thanh quyết toán được quy định rõ ràng hơn, đòi hỏi nhà thầu phải có năng lực tài chính và quản trị thực chất.
- Trách nhiệm hậu kiểm và Bảo trì (Nghị định 207/2026/NĐ-CP): Quy định mới làm rõ trách nhiệm của đơn vị thiết kế kiến trúc/nội thất và nhà thầu thi công trong việc lập hồ sơ bảo trì. Trách nhiệm pháp lý sau khi bàn giao công trình được nhấn mạnh mạnh mẽ hơn, hạn chế tình trạng “bỏ con giữa chợ”.
- Hệ thống phân cấp công trình mới (Thông tư 34/2026/TT-BXD): Thay thế toàn bộ quy định cũ về phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp… dựa trên mức độ quan trọng và quy mô công suất. Đây sẽ là căn cứ pháp lý mới để tính toán chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và định biên năng lực đấu thầu của các doanh nghiệp AEC.
4. “Cởi trói” quản lý vận hành chung cư, siết chặt cải tạo nội thất
Đối với phân khúc nhà ở cao tầng và các đơn vị chuyên làm mảng Nội thất – Cải tạo:
- Cắt giảm điều kiện bủa vây: Tin vui cho các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư khi thủ tục hành chính đã được đơn giản hóa tối đa. Theo quy định mới, doanh nghiệp không còn phải làm thủ tục thông báo đủ điều kiện hoạt động trước khi cung cấp dịch vụ, cũng như bỏ thủ tục thông báo khi thay đổi thông tin. Điều này tạo không gian phát triển thông thoáng cho các đơn vị dịch vụ tòa nhà.
- Kiểm soát chặt chẽ việc cải tạo nội thất: Mặc dù thủ tục vận hành được nới lỏng, nhưng việc cải tạo, sửa chữa nội thất căn hộ chung cư (đặc biệt là thay đổi công năng, kết cấu chịu lực hoặc hệ thống kỹ thuật) vẫn bị giám sát rất kỹ để đảm bảo an toàn chịu lực và tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiện hành.
💡 Lời kết & Giải pháp cho Doanh nghiệp AEC
Hành lang pháp lý mới từ giữa năm 2026 đang mở ra cơ hội lớn cho những doanh nghiệp làm việc chuyên nghiệp, minh bạch, nhưng đồng thời cũng sẽ thanh lọc mạnh mẽ những đơn vị thiếu năng lực hoặc quen làm việc theo thói quen cũ.
Khuyến nghị từ Ban biên tập:
Để tiên phong trong giai đoạn này, các doanh nghiệp AEC cần ngay lập tức tổ chức rà soát nội bộ: cập nhật bộ biểu mẫu hợp đồng theo Nghị định 210, chuẩn hóa quy trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi để tận dụng chính sách miễn cấp phép, và đào tạo nhân sự thích ứng với hệ thống định danh điện tử công trình. Việc thấu hiểu luật mới chính là “vũ khí” tối ưu giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và gia tăng uy tín tuyệt đối trong mắt chủ đầu tư.
Nguồn tham khảo tra cứu văn bản pháp lý
Để thuận tiện cho việc đối chiếu và áp dụng thực tế tại doanh nghiệp, bạn đọc có thể truy xuất thông tin chi tiết qua các nguồn văn bản gốc sau:
-
Luật Xây dựng 2025 và các văn bản hợp nhất liên quan quy định về điều kiện miễn giấy phép xây dựng diện rộng.
-
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP về Quản lý hợp đồng xây dựng và ban hành hệ thống biểu mẫu chuẩn hóa mới.
-
Nghị định số 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về Quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng.
-
Nghị định số 95/2024/NĐ-CP (Phần sửa đổi, bổ sung) quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về việc cắt giảm điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
-
Thông tư số 34/2026/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy định mới về phân cấp công trình xây dựng.
-
Đề án Chuyển đổi số quốc gia trong hoạt động xây dựng thuộc Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng (Quy trình cấp mã định danh điện tử công trình và giải quyết thủ tục hành chính trực tuyến toàn trình).
TRIỂN LÃM NỘI THẤT VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM – VIBE 2026
Next in Space – Growth in Motion
VIBE do Hội Mỹ nghệ và Chế biến Gỗ Tp.HCM (HAWA) và Hiệp Hội Xây dựng và Vật Liệu Xây dựng Tp.HCM (SACA) đồng tổ chức. Triển lãm là một NỀN TẢNG GIAO THƯƠNG, TRAO ĐỔI CHUYÊN MÔN & KHƠI NGUỒN SÁNG TẠO trong chuỗi ngành Kiến trúc, Nội thất, Xây dựng.
Thời gian: 9:00 – 17:00 | 30/9 – 3/10/2026
Địa điểm: SECC – 799 Nguyễn Văn Linh, P. Tân Mỹ, TP. HCM
Đăng ký tham quan: https://thevibexpo.com/register